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Wohneigentum in der Schweiz

Hypothekenrechner Schweiz

Finanzierung und laufende Belastung einschätzen. Vergleiche zwei Zinsszenarien und prüfe die kalkulatorische Tragbarkeit.

Für selbstbewohntes Wohneigentum vor der Pensionierung. Alle Werte sind Modellrechnungen, keine Finanzierungszusage. Deine Eingaben bleiben im Browser.

Deine Finanzierung

Die vorausgefüllten Zahlen sind ein Beispiel, keine aktuellen Zinsangebote. CHF ohne Tausendertrennzeichen eingeben.

Immobilie und Eigenmittel

Falls noch unbekannt: Kaufpreis als vorläufige Schätzung verwenden. Das Modell nutzt den kleineren Wert aus Kaufpreis und Bankwert.

Teilbetrag der gesamten Eigenmittel, beispielsweise Sparguthaben. Anrechenbarkeit und Herkunft prüft die Bank; Verpfändungen werden nicht separat modelliert.

Einkommen und Rückzahlung

Maximal 15 Jahre. Wähle einen kürzeren Zeitraum, wenn die Rückzahlung gemäss Bank vor der Pensionierung enden muss. Keine Berechnung für bereits pensionierte Haushalte.

Zinsszenarien – selbst gewählte Annahmen

Gesamtzins inklusive Bankmarge eingeben. Kein Abruf aktueller SARON-Daten, keine Zinsprognose und keine tägliche Aufzinsung. Beide Szenarien verwenden denselben anfänglichen Schuldbetrag.

Annahmen für die Tragbarkeit

Modellgrenzen: maximal 80 % Belehnung, Tragbarkeit maximal 33 % des Bruttoeinkommens. Banken können andere Anforderungen stellen. 1. Hypothek bis exakt zwei Drittel, nicht gerundet 67 %.

Wie berechnet weedli die Tragbarkeit?

Der Hypothekenrechner teilt die jährlichen kalkulatorischen Zinsen, die Amortisation und die Unterhaltsreserve durch das Bruttojahreseinkommen. Bis 33 % liegt die Belastung innerhalb der hier verwendeten Modellgrenze. Die finanzierende Bank beurteilt deine Situation separat.

Finanzierungsbedarf
Kaufpreis − eingesetzte Eigenmittel
Belehnungswert im Modell
Kleinerer Wert aus Kaufpreis und geschätztem Bankwert
Amortisation pro Jahr
Schuld oberhalb von zwei Dritteln des Belehnungswerts ÷ Amortisationsdauer
Tragbarkeit in Prozent
(Schuld × Prüfzinssatz ÷ 100 + Amortisation + Belehnungswert × Unterhaltssatz ÷ 100) ÷ Bruttojahreseinkommen × 100

Rechenbeispiel: Eigenheim für 900’000 CHF

Bei gleichem Kaufpreis und Bankwert, 180’000 CHF Eigenmitteln und 15 Jahren Amortisationsdauer ergibt sich eine Hypothek von 720’000 CHF. Mit 5 % Prüfzinssatz und 1 % Unterhaltsreserve beträgt die kalkulatorische Belastung 53’000 CHF pro Jahr: 36’000 CHF Zinsen, 8’000 CHF Amortisation und 9’000 CHF Reserve. Bei 180’000 CHF Bruttojahreseinkommen sind das 29,44 %.

Mit einem selbst gewählten Zins von 2 % beträgt der anfängliche Monatsdurchschnitt inklusive Amortisation und Reserve dagegen 2’616.67 CHF. Diese Szenariokosten sind etwas anderes als die kalkulatorische Tragbarkeit. Das Beispiel ist kein aktuelles Zinsangebot.

Häufige Fragen zum Hypothekenrechner

Wie viel Eigenkapital brauche ich im Rechner?

Bei gleichem Kaufpreis und Bankwert setzt das Modell mindestens 20 % Eigenmittel an, davon mindestens 10 % des Belehnungswerts ausserhalb der zweiten Säule. Bei einem tieferen Bankwert steigt der Eigenmittelbedarf; auch die Differenz zum Kaufpreis berücksichtigt der Rechner beim Anteil ausserhalb der zweiten Säule. Die Bank prüft, was sie anrechnet. Die Quellen und Einschränkungen stehen in der Erklärung.

Warum rechnet die Tragbarkeit mit 5 % Zins?

Die voreingestellten 5 % sind ein kalkulatorischer Belastungstest für höhere Zinsen, kein Marktzins. Du kannst diese Annahme im Rechner ändern. Den angebotenen oder selbst angenommenen Zins trägst du separat in den Zinsszenarien ein.

Kann ich Festhypothek und SARON vergleichen?

Ja, als zwei Szenarien mit eigenen Zinssätzen auf derselben Anfangsschuld. Für SARON gibst du einen angenommenen Gesamtzins inklusive Bankmarge ein. Der Rechner lädt keine aktuellen Zinssätze und prognostiziert keine Zinsentwicklung.

Sind Amortisation und Unterhalt in den Monatskosten enthalten?

Ja. Der Monatsdurchschnitt enthält die anfänglichen Zinsen, die jährliche Amortisation und die Unterhaltsreserve, jeweils auf zwölf Monate verteilt. Er ist keine vertragliche Monatsrate. Steuern, Erwerbsnebenkosten und individuelle Verpflichtungen werden nicht vollständig abgebildet.

So liest du den Hypothekenrechner

Kaufpreis und Bankwert auseinanderhalten

Trage zuerst den Kaufpreis und die Eigenmittel ein, die du tatsächlich für den Kauf einsetzen möchtest. Daraus ergibt sich der Finanzierungsbedarf. Der Bankwert ist eine separate Einschätzung der Immobilie. Liegt er unter dem Kaufpreis, verwendet dieses Modell den tieferen Wert als Belehnungsbasis. Ist die Bankbewertung noch nicht bekannt, kannst du vorläufig den Kaufpreis einsetzen und danach ein vorsichtigeres Szenario mit kleinerem Bankwert berechnen. Eine verbindliche Bewertung ersetzt diese Eingabe nicht.

Eigenmittel und zwei Hypothekenteile

Für die Orientierung verwendet der Rechner eine maximale Belehnung von 80 Prozent. Er prüft daneben, ob der Anteil der Eigenmittel ausserhalb der zweiten Säule ausreicht. Ein Preisaufschlag gegenüber dem Belehnungswert erhöht diesen Bedarf. Die Fehlbeträge in der Ausgabe beantworten unterschiedliche Fragen und überschneiden sich möglicherweise. Entscheidend bleibt, welche Vermögenswerte die finanzierende Bank tatsächlich anerkennt. Die Grundlage der getrennten Eigenmittelprüfung steht in den Mindestanforderungen der Schweizerischen Bankiervereinigung, Abschnitt 2.

Der erste Hypothekenteil reicht im Modell bis genau zwei Drittel des Belehnungswerts. Die darüberliegende Schuld wird als zweiter Teil ausgewiesen und gleichmässig über deinen gewählten Zeitraum amortisiert. Fünfzehn Jahre sind hier die Obergrenze; bis zur Pensionierung kann ein kürzerer Zeitraum nötig sein. Amortisation senkt die Schuld und ist deshalb etwas anderes als eine Zinszahlung. Das Modell zeigt eine vereinfachte jährliche Rückzahlung und keinen vollständigen Zahlungsplan.

Tragbarkeit ist ein eigener Belastungstest

Die Tragbarkeit verwendet nicht automatisch deinen angebotenen Hypothekarzins. Als Ausgangspunkt sind fünf Prozent kalkulatorischer Zins und ein Prozent des Modellwerts für Unterhalt und Nebenkosten eingestellt. Beide Annahmen kannst du ändern. Zur Prüfbelastung gehört ausserdem die Amortisation. Der Rechner setzt diese Summe ins Verhältnis zum Bruttojahreseinkommen und vergleicht sie mit 33 Prozent. Solche Parameter sind bankabhängig; die UBS-Erklärung zur Tragbarkeit erläutert eine entsprechende Praxis, keine allgemein garantierte Kreditgrenze.

Festzins und SARON sinnvoll vergleichen

Beide Spalten rechnen mit Zinssätzen, die du selbst vorgibst. Beim SARON-Szenario ist der angenommene Gesamtzins inklusive Bankmarge gemeint. Der echte Referenzzins und seine Aufzinsung werden von SIX beschrieben. Hier werden weder aktuelle Marktdaten geladen noch zukünftige Zinsen vorhergesagt. Der Monatsdurchschnitt verteilt die anfänglichen jährlichen Zinsen, Rückzahlungen und Reserven auf zwölf Monate. Er ist keine Offerte und bildet keine Veränderung während einer Festzinslaufzeit ab.

Beispiel und Grenzen

Bei 900’000 CHF Kaufpreis und Bankwert sowie 180’000 CHF Eigenmitteln beträgt die Schuld 720’000 CHF. Davon liegen 120’000 CHF oberhalb von zwei Dritteln. Über fünfzehn Jahre ergeben sich 8’000 CHF jährliche Amortisation. Mit den voreingestellten Prüfannahmen beträgt die jährliche Belastung 53’000 CHF. Bei 180’000 CHF Bruttoeinkommen sind das rund 29,44 Prozent.

Erwerbsnebenkosten, Steuern, Renovationen, andere Schulden und individuelle Einkommensrisiken sind nicht vollständig erfasst. Für vermietete Objekte, komplexe Verpfändungen oder eine Finanzierung im Ruhestand ist dieses Modell nicht ausgelegt. Besprich diese Punkte anhand der tatsächlichen Unterlagen mit deiner Bank.

Modellversion 1.0.0 · Quellen geprüft am 30.09.2026 · Berechnung ausschliesslich im Browser, ohne Speicherung oder Übertragung deiner Eingaben.